Immobilieninvestitionen sind in Deutschland nach wie vor eine beliebte Möglichkeit, langfristige Vermögenswerte aufzubauen und Einkommen zu generieren. Eine interessante Möglichkeit, in diesem Bereich zu investieren, besteht darin, eine Immobilien-Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu gründen oder zu erwerben. In diesem Blogbeitrag werden wir die verschiedenen Aspekte einer Immobilien-GmbH beleuchten, insbesondere die steuerlichen Vorteile und Chancen, die sie bietet.
Immobilie als Anlage
Die Entscheidung, eine Immobilie als Geldanlage zu erwerben, erfordert sorgfältige Planung und steuerliche Beratung im Voraus. Die steuerlichen Aspekte im Zusammenhang mit dem Kauf und der späteren Vermietung oder Verpachtung der Immobilie sollten bereits vor Beginn der Investition in die Entscheidungsfindung einbezogen werden. Denn von der Finanzierung und dem Erwerb über die Vermietung beziehungsweise Verpachtung bis hin zu den Umständen, die den dereinstigen Verkauf der Immobilie mitgestalten werden, sind alle Aspekte auch bei der Besteuerung von Belang.
Was ist eine Immobilien-GmbH?
Eine Immobilien-GmbH ist eine spezielle Form eines Unternehmens, das sich auf den Erwerb, die Vermietung und die Verwaltung von Immobilien konzentriert. Im Wesentlichen handelt es sich um eine Gesellschaft, die gegründet wurde, um Immobilienvermögen zu halten und Einkommen aus Mieteinnahmen zu generieren. Die Gründung einer solchen Gesellschaft kann sowohl für Einzelpersonen als auch für eine Gruppe von Investoren attraktiv sein.
Voraussetzungen für die Gründung einer Immobilien-GmbH
Die Gründung einer Immobilien-GmbH erfordert eine sorgfältige Planung und Einhaltung bestimmter Voraussetzungen. Hier sind einige wichtige Schritte und Überlegungen:
- Kapitalbedarf: Um eine GmbH zu gründen, ist ein Mindeststammkapital von 25.000 € erforderlich, das in bar oder in Form von Sachwerten erbracht werden kann. Hiervon müssen zur Gründung 50%, also 12.500€ bereits eingezahlt werden.
- Gesellschaftsvertrag: Die Gesellschafter müssen einen Gesellschaftsvertrag erstellen, der die Regeln und Bedingungen für die Geschäftsführung und die Verteilung von Gewinnen festlegt. Die Gründung muss auch notariell beurkundet werden.
- Registrierung beim Handelsregister: Die GmbH muss beim örtlichen Handelsregister angemeldet und eingetragen werden, was rechtliche und buchhalterische Verpflichtungen mit sich bringt.
- Steuerliche Beratung: Es ist ratsam, sich von einem erfahrenen Steuerberater oder Anwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass alle steuerlichen Aspekte ordnungsgemäß berücksichtigt werden.
Möglichkeiten des Erwerbs von Grundbesitz
Es gibt es verschiedene Möglichkeiten eine Immobilie in eine GmbH zu erwerben. Grundsätzlich löst dieser Vorgang immer Grunderwerbsteuer aus.
Erwerb der Immobilie mittels GmbH-Eigenkapital
Wenn Sie sich dafür entscheiden, die Immobilien-GmbH bei ihrer Gründung mit einem hohen Stammkapital auszustatten, um ihr die Mittel für den Immobilienerwerb zur Verfügung zu stellen, fallen in der Regel keine Finanzierungskosten an.
Erwerb der Immobilie mittels Gesellschafter-Darlehen an die Immobilien-GmbH
Möchte der Gesellschafter der GmbH der Gesellschaft ein Darlehen von Privat gewähren, ist es wichtig, sicherzustellen, dass das Darlehen zu marktüblichen Zinssätzen verzinst wird, wie im Vertrag festgelegt. Wenn jedoch eine übermäßig hohe Verzinsung festgelegt wird, insbesondere um die Gewinne der GmbH zu reduzieren, könnte das Finanzamt dies als verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) ansehen. In einem solchen Fall wird der Gewinn der GmbH bei der Berechnung der Körperschaftsteuer entsprechend der Höhe der vGA nach oben angepasst.
Erwerb einer Immobilie durch die GmbH mittels Darlehen
Eine andere interessante Option besteht darin, Fremdkapital von Dritten zu verwenden, um die Immobilie zu erwerben. Der wesentliche Unterschied zum vorherigen Beispiel besteht darin, dass keine vGA an einen Gesellschafter entstehen kann. Es ist jedoch trotzdem zu beachten, dass auch eine vGA vorliegen kann, wenn die begünstigte Person (Darlehensgeber) zwar nicht selbst Gesellschafter ist, jedoch eine persönliche Beziehung zu einem Gesellschafter hat.
Sonderfall: Steuerschonende Einbringung einer Immobilie
Die Einbringung einer Immobilie löst normalerweise Grunderwerbsteuer aus. Eine bewährte Strategie, um diese Steuer zu vermeiden, besteht darin, die Immobilie für mindestens zehn Jahre in einer Personengesellschaft zu halten und diese dann in eine GmbH umzuwandeln. Aufgrund dieser Vorgehensweise müssen Sie in der aktuellen Rechtslage keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Einbringung Einkommenssteuer auslösen kann, wenn Sie eine vermietete Immobilie einbringen und diese weniger als zehn Jahre im Besitz hatten. Wenn Sie die Immobilie geerbt haben, wird das Anschaffungsdatum des Vererbenden berücksichtigt. Es fällt keine Einkommenssteuer an, wenn Sie zuvor selbst in der Immobilie gewohnt haben.
Steuerbelastung für GmbH-Gesellschafter
Die Gesellschafter einer Immobilien-GmbH sind ebenfalls steuerpflichtig. Ihre Einkommen aus der GmbH werden in der Regel über die Einkommensteuer versteuert. Die genaue Steuerbelastung hängt von der persönlichen Steuersituation jedes Gesellschafters ab, wenn dieser bei der Immobilien-GmbH angestellt ist. Gewinnausschüttungen und Zinserträge für gestellte Darlehen werden als Einkünfte aus Kapitalvermögen mit 25% Abgeltungssteuer versteuert. Werbungskosten sind hier nicht abzugsfähig. Alternativ kann das Teileinkünfteverfahren angewendet werden, wenn der Gesellschafter mindestens zu 25% an der GmbH beteiligt ist oder zu mindestens 1% und zusätzlich eine leitende Funktion in der Gesellschaft ausübt. Im Teileinkünfteverfahren werden lediglich 60% der Einkünfte mit dem persönlichen Steuersatz besteuert und Werbungskosten können auch zu 60% abgezogen werden.
Steuerliche Auswirkungen beim Verkauf der Immobilie
Wenn eine GmbH eine Immobilie verkauft, gibt es steuerliche Unterschiede im Vergleich zu einer natürlichen Person. Eine natürliche Person kann nach einer 10-jährigen Haltefrist eine Immobilie steuerfrei verkaufen, aber für eine GmbH gilt diese Regel nicht. Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Besitz einer GmbH unterliegt vollständig der Körperschaftsteuer. Da Immobilien tendenziell an Wert gewinnen, führt ein möglicher Verkauf normalerweise zu einem Gewinn.
Es gibt jedoch eine Möglichkeit, den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie einer GmbH zumindest vorübergehend zu vermeiden. Es kann die Möglichkeit genutzt werden, eine Rücklage gemäß § 6b des Einkommensteuergesetzes zu bilden. Dadurch wird der Gewinn nicht besteuert, sondern stattdessen in die Rücklage übertragen. Diese Rücklage kann dann für die Reinvestition in eine neue Immobilie verwendet werden. Es gibt bestimmte Voraussetzungen und Regeln, die beachtet werden müssen. Da dies den Rahmen sprengen würde, schreiben wir gerne in einem weiteren Blog genaueres zur § 6b Rücklage und was dabei zu beachten ist.
Die Immobilien-GmbH als Teil einer Holdingstruktur
In einer Holding-Struktur kann die Immobilien-GmbH eine wichtige Rolle spielen, insbesondere wenn Immobilienvermögen eine bedeutende Komponente des Gesamtvermögens darstellt. Eine Immobilien-GmbH kann dazu beitragen, das Vermögen zu schützen und Haftungsrisiken zu minimieren. Indem das Immobilienvermögen in eine separate GmbH ausgelagert wird, können finanzielle Probleme oder Rechtsstreitigkeiten, die eine Immobilie betreffen, sich nicht auf andere Vermögenswerte der Holding auswirken. Genauso sind die Immobilien von Problemen, Fehlentscheidungen und Rechtsstreitigkeiten aus den operativen Gesellschaften geschützt.
Zudem können so Gewinne aus anderen Gesellschaften der Holding-Struktur steueroptimal im Vermögensaufbau mit Immobilien genutzt werden.
Lohnt sich die Gründung einer GmbH?
Die Gründung und Führung einer GmbH für Immobilien lohnt sich in der Regel erst bei größeren Kapitalbeträgen. Denn allein die Gründungskosten, als auch die laufenden Kosten für Verwaltung, Beratung, Buchführung und Abschlusserstellung sind nicht zu unterschätzen. Bei kleineren Investitionen ist der private Weg oft die bessere Wahl. Wenn jedoch eine größere Finanzierung mit viel Fremdkapital erfolgt, kann die Immobilien-GmbH eine attraktive Option sein.
Die Besteuerung für Gesellschafter ist in der Immobilien-GmbH-Variante normalerweise günstiger als für Privatpersonen. Die Vermeidung der Gewerbesteuer durch die erweiterte Grundstückskürzung kann erhebliche Steuereinsparungen ermöglichen, abhängig vom Standort der Immobilie.
Die Übertragung einer Immobilie auf einen neuen Eigentümer, sei es durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft, hat steuerliche Auswirkungen. Privatpersonen haben hierbei einen Vorteil, da der Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist, wenn die 10-jährige Spekulationsfrist eingehalten wird. Die steuerlichen Aspekte von Schenkungen und Erbschaften werden wir uns in einem gesonderten Beitrag anschauen.
Fazit
Eine Immobilien-GmbH kann eine attraktive Option für Investoren sein, die in Immobilien investieren möchten. Die steuerlichen Vorteile und die Flexibilität, die diese Unternehmensstruktur bietet, können die Rendite einer Immobilieninvestition erheblich verbessern. Es ist jedoch wichtig, sich gründlich über die rechtlichen und steuerlichen Anforderungen zu informieren und professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die bestmöglichen Ergebnisse zu erzielen. Mit der richtigen Planung und Umsetzung kann eine Immobilien-GmbH ein effektives Instrument für den langfristigen Vermögensaufbau und die Einkommensgenerierung sein.
